Immobilier : variable d’ajustement des gouvernements

Il y a quelques mois, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) a annoncé une baisse prévisionnelle de 5 à 10% des prix de l’immobilier dans l’Hexagone. La crise en est pour quelque chose, mais les décisions successives des gouvernements sont un révélateur des fluctuations de l’immobilier. Sauf que la promotion immobilière est un bassin d’emplois non négligeable.

« Quand le BTP va, tout va » : tel est l’adage simpliste qui résume l’analyse économique. En effet, la construction est un vivier d’emplois, et ce marché est étroitement corrélé aux fluctuations de l’économie et surtout de l’immobilier. Ce dernier secteur a connu une croissance exponentielle jusqu’à la crise qui nous touche et qui, rappelons-le, vient de la bulle immobilière américaine. Il a provoqué la chute de l’Espagne, il va mal en France. Mais sait-on que nombre de mesures économiques et fiscales, mais avant tout politiques, touchent ce secteur ?

Les gouvernements successifs ont multiplié les réformes pour permettre au secteur du bâtiment de maintenir son taux d’activité : Prêt à taux zéro (PTZ), loi Scellier, logements sociaux, et bien d’autres. Le but principal des différents gouvernements est ainsi d’assurer l’accession à la propriété. Nicolas Sarkozy en avait d’ailleurs fait un thème de campagne en 2007 (avec son ancien soutien Jean-Louis Borloo).

Mais, depuis quelques mois, sont remises en question toutes ces mesures. Certaines font en effet partie du paquet fiscal tant critiqué du précédent gouvernement, et l’Etat, en difficulté avec son budget, a besoin de comprimer les dépenses. Or cela risque de diminuer les mises en chantier, qui sont déjà passées de 474.000 en 2006 à 272.000 en 2009. En effet, le rabotement de la loi Scellier ralentit fortement les investissements et la fin du PTZ empêche désormais à de nombreux ménages d’accéder à la propriété.

Conséquences

Le BTP est un secteur important en France. Il représentait 1,8 millions d’emplois en 2010 et 13.611 entreprises en 2009 dont pas moins de 97% sont des entreprises de moins de 20 salariés. N’y a-t-il pas alors un risque que le secteur pâtisse de la fin de ces mesures, certes coûteuses, mais indispensables pour sauvegarder les projets de construction ?

Le problème actuel est que les prix de l’immobilier dans les grandes villes, et surtout dans la région parisienne, sont devenus exorbitants et ne permettent plus aux classes moyennes ou modestes de vivre près de leur travail. Les villes sont devenues un privilège : l’habitat représente une part trop importante du budget des ménages (25,6% en 2010, soit le premier poste en terme de dépense) et l’accession à la propriété est devenue impossible pour une grande majorité des français.

Les hommes politiques se sont alors emparés du sujet. Certaines mairies ont décidé un gel des prix à la location (comme Montreuil) ou usent de leur droit de préemption pour transformer certains biens immobiliers en logements sociaux. Mais, souvent, l’impuissance des hommes politiques face aux spéculateurs ou aux ménages aisés montre que l’immobilier reste un thème épineux.

La crise a ébranlé les ménages, qui reculent de plus en plus en province (l’Ile de France a perdu 6 habitants pour 1 000 Franciliens entre 2001 et 2006). Les transports, principalement ferroviaires, facilitent l’accès aux grandes villes, au prix de sacrifices, tant financiers que familiaux.

Seul point positif dans l’horizon sombre du BTP, la promesse du gouvernement Ayrault d’augmenter la part de logements sociaux de 20% à 25% et le nombre de logements étudiants. De même, face aux craintes des constructeurs, la loi Scellier semble être reconduite. Cela sera-t-il suffisant ? Pas sûr. Les mises en chantier pour les 6 premiers mois de 2012 ont subi une baisse de près de 50% par rapport à 2011, et il sera difficile d’inverser la vapeur. Il faut alors s’attendre à de nombreuses fermetures de PME, incapables d’avoir la flexibilité des grands groupes.

Il est donc indispensable que les gouvernements actuels et futurs prennent en main la politique immobilière, tout en jonglant entre respect du droit de la propriété, préservation du secteur du BTP, souci d’assurer des conditions de vie acceptables, et en permettant aux ménages (encore trop nombreux à refuser un travail à cause de l’impossibilité d’obtenir un logement) d’avoir une certaine mobilité.

CGD

A noter que le gouvernement supprimera finalement la loi Scellier, mais pour la remplacer par la « Loi Duflot » ou « Dispositif Duflot », du nom de la ministre du logement. Cette nouvelle réforme sera plus avantageuse en terme de défiscalisation (17% à 20% du prix de revient du logement, réparti sur 9 à 12 ans) mais aura de nombreuses contraintes :

– Prix du logement limité à 300.000€

– Application dans une liste restreinte de communes (principalement là où la demande est la plus forte)

– Les loyers applicables devront être 20% moins chers que les loyers de marché

– Les ressources des locataires pouvant accéder à ce type de logement seront abaissées

Ce projet de loi a été adopté en commission à l’Assemblée nationale, mais ne sera précisé que durant l’élaboration du projet de loi de finances pour 2013.

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Etudiant. Ne pratique pas la langue de bois, et n’aime pas qu’on la pratique. Passionné de politique, aime en étudier la face cachée. Sans concession et en toute objectivité.

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